Pedro – JJ, ¿qué, cómo lo ves para este año que viene? ¿Se mueve o no se mueve? Mucho dicen que se está reactivando pero el trabajo no llega.

Muchos Pedros me preguntan (muchos últimamente) como si yo fuera el oráculo. No lo soy, pero quizás tengo más información de mercado que muchos compañeros, y como suelo hacer cada final de año voy a compartirla. Vayamos por partes como haría Jack el destripador.

Política

La incertidumbre política es lo peor que puede pasarle a un país y ahora mismo tenemos dos problemas en los gobiernos de España y Cataluña.

La deriva que puedan tomar los acontecimientos hace que la volatilidad en las previsiones sea muy alta no obstante veamos el punto actual de la economía y del sector inmobiliario.

Economía

La economía está saneada.

La economía española estaba “sobrecalentada”, con precios y sueldos que no se correspondían con la realidad. El ajuste necesario debería haberse realizado mediante una devaluación, pero esto no fue posible por haber cedido esa soberanía al BCE al entrar en el euro y hubo que hacerlo a la brava y sin anestesia. (y eso duele)

Bien podemos decir que lo duro ha pasado y que la economía española ya no tiene ahora esos problemas.

Se esperan buenas cifras de crecimiento y una importante reducción del paro. Las previsiones económicas para España son moderadamente optimistas. No obstante existen muchas incertidumbres sobre la consolidación de la recuperación por motivos políticos y las futuras decisiones en economía que pueda tomar quien detente el poder.

La economía española necesita más reformas y el panorama político hace que sea impensable abordarlas. Digamos que estamos bien pero no vamos a estar todo lo bien que podríamos estar.

Sector inmobiliario

La construcción de vivienda no volverá a alcanzar los niveles máximos en los años de la burbuja inmobiliaria. Las expectativas con las que trabajan la banca, los fondos y las empresas del sector para los próximos 5 años son de crecimiento controlado y moderado.

El punto de partida esta en el fondo del pozo y eso permite que con poco que se haga todo parezca una maravilla. Veamos el comportamiento esperado de nuestros grandes yacimientos de trabajo.

• Vivienda

En Madrid, Cataluña y Levante el sector ha dado notables muestras de reactivación de actividad, cuestión que no se ha notado demasiado en otros lugares de España. Lo difícil es poner cifras y acertar. El papel lo aguanta todo y se leen todo tipo de predicciones desde 50k hasta 150k anuales en el quinquenio 2016-2021. Quizás lo sensato sea en 100k como producción media.

• Administraciones

La deuda de las administraciones publicas ha seguido creciendo pero se ha moderado. Llevamos varios años sin inversiones y los activos inmobiliarios no se han mantenido adecuados a las necesidades.
El incremento de la economía se traducirá en incremento de la recaudación y por lo tanto en crecimiento de la inversión.
La deuda de las administraciones publicas ha seguido creciendo pero el incremento en la recaudación será motor de inversión pública, no mucha, pero al menos algo que llevarse a la boca. Sí, volveremos a ver concursos.

• Sector terciario

Las cifras de turismo son excelentes y el incremento del consumo esperado potenciarán la inversión en turismo, retail, etc.

En resumen amigo Pedro, la cosa va a mejor, no a mucho mejor pero si lo suficiente para que empecemos a salir del pozo. No volveremos al despiporre de antes pero al menos habrá algo que llevarse a la boca. Eso si nuestros políticos no se empeñan en mirar por sus intereses partidistas en lugar de por el bien común.

Lo que no cambia es que somos muchos para repartir esta “tartita”.

Habrá que ser muy competitivo, no queda otra.

El conocimiento de mercado se consigue estando muy atento a toda la información disponible. Nuestro mercado es bastante opaco y eso dificulta las cosas.

Os dejo alguna de mis fuentes

Previsiones económicas para el futuro

• Informe de Estrategia Perspectivas 2015/16 bankinter
• Flash Inmobiliario España 2 mar 2015. BBVA Research
• Bbva research
• Ministerio de fomento

Previsiones para el sector inmobiliario para el futuro

BANCA

• SOLVIA. Solvia Market View
• BBVA RESEARCH VIVIENDA
• BANKINTER. informe semestral sobre el mercado inmobiliario (descargar pdf). Informe vivienda Bankinter:”El sector inmobiliario vuelve a presentar oportunidades de inversión”
• CAIXA Informe sobre el sector inmobiliario residencial en España. Servicio de Estudios de CatalunyaCaixa
• Informe mensual. El reloj inmobiliario. La caixa

Sociedades de Tasación

• ST Sociedad de Tasación. ‘Diez motivos macro para comprar promoción inmobiliaria’. Informe de Ignacio de la Torre, Arcano
• TINSA. Informe sobre el estado actual del mercado inmobiliario de vivienda en la costa española

CONSULTORAS

• CBRE.Tendencias Mercado Inmobiliario España 2015.
• Pwc. Informe trimestral de 2015 Tendencias del mercado inmobiliario. Tendencias Mercado Inmobiliario Europa 2015.
• KPGM 2015, año cero para el inicio de la recuperación del sector

PRENSA ESPECIALIZADA

• El Confidencial ¿Cómo será 2016 para el ‘ladrillo’? Doce gurús inmobiliarios sacan la bola de cristal?
• Merlin augura un ciclo positivo en el sector inmobiliario de entre 5 y 7 años

Nueva York. Febrero 2015

“En breve, veremos inversores entrar en el capital de los mejores despachos, pero hasta el momento sólo algunas de las más sofisticadas firmas cuentan con private equity en su accionariado.”

Kermit Baker- Chief Economist en AIA. American Institute of Architects

Nuestra industria ha permanecido apartada al mercado de la inversión. Hemos estado siempre encerrados en nuestra pequeña “Comunidad del anillo”. Los inversores privados, a su vez, se han mantenido fuera del sector de la construcción en general por los riesgos inherentes del sector, la naturaleza cíclica de la construcción, y fundamentalmente por la falta de profesionalidad empresarial.

La sabiduría popular del gremio, obviamente no lo acepta:

“A mi me han dicho (gente que sabe) que eso no funciona. Además esos tíos lo único que quieren es revender el negocio lo antes posible.”

Por el otro lado, el sector está altamente bancarizado (España en particular, pero no en todo el mundo opera igual). Pólizas de crédito, préstamos suscritos contra los bienes personales de los socios, etc… todo ello quizás en aras de mantenerse alejado de inversores ajenos. Y cuidado, que la deuda no perdona. Hay más alternativas.

Las firmas PE (Private Equity) invierten en empresas operativas con un horizonte de tres a siete años y suele ser una herramienta útil para ganar liquidez, y poder por ejemplo lanzarte al mercado global; o bien como etapa de transición entre la firma original y ser objeto de una futura adquisición o sucesión.

Obviamente el acceso a este mercado implica una exigencia en cuanto a profesionalidad, y standards de calidad que no todos están dispuestos a hacer el esfuerzo. Y sobre todo, talento.

PE busca talento a bordo como condición sine qua non.

Los que realmente se diferencian del resto del pelotón son los que deciden tener a bordo a talento con formación, con unas habilidades muy concretas y confían en él para navegar con los nuevos vientos. Por eso, entre otros motivos, todavía pocos acceden a la entrada de PE.

Ejemplos ilustres: Foster & Partners

Foster & Partners en 2007 dio entrada a 3i en su capital por 84 millones de libras.  En aquellos momentos la firma estaba valorada en 300 millones y tenía que afrontar una deuda de 304 millones en Abril de 2009. Situación complicada.

Aquella inyección de capital le permitió entrar en el mercado USA (de donde ahora recibe el 27% de su facturación), y su multiplicar por 3 su actividad en Asia (de un 8% a un 23%).

3i ha salido 7 años después por 104 millones más una prima de 40 millones adicional.  La propia firma ha comprado a 3i el 40% que le vendió, por medio de la ampliación de socios. Foster & Partners ahora mismo pertenece íntegramente a sus ciento cuarenta socios.

425 Park Avenue. Proyecto de Foster & Partners para L&L Holding en Manhattan.

Es algo  más que dinero: Smart Capital

No sólo es una cuestión de dinero. Las firmas PE suelen estar especializadas en sectores muy concretos, y normalmente aportan una red extensa de contactos, proveedores y hasta potenciales clientes.

Debido al porcentaje  adquirido tienen derecho a sentarse en el “consejo de administración” (llamémoslo a así, o Board of Directors si os gusta más), normalmente a través de un perfil de mucha experiencia en el sector y de buen nivel.

La lógica inherente en estas entradas de capital es sencilla: PE lo que busca es maximizar el valor de una empresa. Cuanto mejor rinda la empresa (más eficiente financieramente), más exposición tenga, mejores clientes, mejores proveedores /colaboradores, acceda a proyectos más grandes, más talento incorpore, mejores perspectivas de futuro, etc….obviamente más valor tiene. Por tanto al final de su horizonte (tres, cinco, siete o los años que sean), podrá recuperar su capital y más prima obtendrá.

Bajo la misma lógica, a los socios iniciales les merece más la pena tener el 50% de algo que vale 3, que el 100% de algo que vale 1 (tendiendo a 0,5). A eso los americanos le llaman el “second bite at the apple”.

Centro de Biología de la New York Univeristy NYU diseñado por EYP.

EYP es una firma estadounidense de tamaño mediano, en 2012 dió entrada al fondo Long Point Capital para cubrir el plan de sucesión y expansión liderado por su CEO Tom Birdsey.  EYP factura unos $70 millones, crece al 17% anual y tiene como objetivo alcanzar la barrera de los $100 millones.

Liquidez

No es la única razón, pero es la que desencadena el proceso para considerar la entrada de PE. Algunas de ellas entran a controlar más del 50% de la empresa, lo que implica una inyección importante de capital, algún beneficio personal para los actuales socios (que se pueden descargar de ciertas garantías personales depositadas anteriormente) y además la permanencia en el control de la operaciones del actual equipo de dirección.

Crecimiento

En ocasiones, los socios tienen planes de expansión que no pueden llevar a cabo por falta de capital y recursos: nuevas oficinas o nuevos mercados, acometer una adquisición estratégica, o la adquisición de talento para entrar en un nuevo nicho de mercado.

Operaciones

PE no tiene interés en controlar las operaciones en el día a día: nadie te va a decir cómo tienes que hacer los proyectos, ni como te tienes que organizar la semana.

En lo presumiblemente tendrás que contar con su aprobación es para una adquisición, para la aprobación de un plan estratégico, etc…y por supuesto hay que dar cuentas de en qué y como se está utilizando ese capital aportado.

Estrategia de salida

Si uno sale, otro tiene que entrar. La estrategia de salida está planeada desde el principio y admite múltiples variables. Podemos hacer como Foster y recomprar la parte mediante la introducción de nuevos socios; podemos hacer como Callison y ser objeto de adquisición por parte de un grupo más grande como Arcadis.

El campo de batalla lo elige el cazador, no la presa.

PE entran en estas aventuras usando deuda, es algo así como socio solvente al que el banco le presta dinero.  Las firmas que potencialmente le interesan, deben de tener una serie de características que le justifique asumir ese riesgo:

- Tener una historia que contar: coherencia, solidez en el discurso. Ser una “presa” atractiva. Ser una firma más, anodina, sin valor añadido, sin características que la hagan especial…. no resulta especialmente atractivo.

- Establidad. Que de alguna manera nuestros ingresos futuros sean predecibles: serie de clientes fieles, plantilla estable,etc… algo muy volátil que dependa de la tendencia, se queda fuera de juego.

- Un equipo de management sobresaliente. Aquí patinan muchos, soñando con planes de expansión cuando nadie del top management ha pisado un mercado emergente; o hablando de empresa cuando ningún socio tiene formación en ese aspecto.

- Un posicionamiento en el mercado defendible. A veces por especialidad o por portfolio, por presencia en un determinado mercado, excelencia,etc…

- Potencial de crecimiento.

- Buen GOP (beneficio bruto) que indica que el negocio como tal puede funcionar, sólo nos hace falta un buen tanque de gasolina.

- Que el momento de la industria sea favorable, influye. Precisamente ahora que parece que la industria ya ha superado el bache de 2008, es un momento bueno.

Cada vez veo más claro el cambio de escenario, y coincido con el señor Baker en que lo vamos a ver en breve en nuestro sector de manera habitual (ya existe, pero menos que en otras industrias), y después lo veremos en España también, que en esto siempre llevamos un poco de retraso.

Esta discusión no está en los mentideros de los arquitectos. Se atiende con recelo, y se  relega a un ostracismo como si así lo sacaran de la realidad. Efectivamente lo sacan de su ficción, pero la realidad sigue su curso.

Los impedimentos lógicos a este cambio, en mi opinión es la reticencia de los socios actuales por una cuestión de mentalidad más que otra cosa; y por otro el incumplimiento de las firmas de algunos de los citados requisitos.

Es una cuestión a valorar ya que la brecha cada vez se abre más entre los que funcionan (high performers) y los que no, y obstinarse en ciertos esquemas mentales es garantía de estar en el segundo grupo. Un cambio de mentalidad hace que cumplir los requisitos de la citada lista, sea más sencillo.

“Ellos nos ayudaron en diferentes frentes, incluyendo estrategia, inversión en investigación, management, acceso a nuevos mercados, planificación y a mejorar la manera en la que desarrollamos nuestro negocio.”

Lord Foster. Presidente de Foster&Partners.

Todos los años por estas fechas tenemos por costumbre tomar conciencia de cómo puede ser el año entrante a estrenar en breve. Llevamos unos cuantos años donde nadie tiene excesivas certezas a la hora de pronosticar el comportamiento de la economía, influenciada por la GLOBALIZACION y la POLÍTICA. Este año, ni te cuento ¿Quién le pone el cascabel al gato?

[youtube width="630" height="472"]http://www.youtube.com/watch?v=TCAb1OjPFgo[/youtube]

Vamos a examinar los datos de los que disponemos para intentar hacernos una composición de lugar y poder tomar decisiones.

Como siempre empezamos por ver qué expectativas de crecimiento para España tenemos a nuestra disposición gracias a organismos, administraciones y servicios de estudios de bancos  He recogido los siguientes datos de crecimiento del PIB en la web:

• Funcas 2,4%
• BBVA  2,0%
• Gobierno de España  2,0%
• La Caixa 1,9%
• UE 1,7%

Las expectativas son que la prima de riesgo siga controlada. Sobre estas previsiones hay que creerse lo justo y pensar más en la tendencia que nos marcan. Parece que España va a crecer más que en 2014 y eso es bueno. Con esos datos de crecimiento es innegable que se va a generar empleo y que se va a reducir el paro. No será suficiente para que se sitúe en cifras razonables pero algo es algo. Sí, las empresas están empezando a notar que la economía mejora y las expectativas para 2015 son buenas.

De todas maneras hay tres enormes riesgos que se ciernen sobre el futuro de la economía española y son:

• Inestabilidad por la independencia de Catalunya.
• Europa. Seguimos en un estancamiento económico frente a USA que ya está creciendo por encima del 3%. La deuda sigue siendo muy grande, y aunque países como España o Irlanda han mejorado, Grecia sigue siendo un problema. Francia e Italia todavía tienen pendiente su reforma económica y hay un problema en Ucrania. Rusia y UE-USA están a la gresca por Ucrania. Las repercusiones de la “guerra fría económica” pueden ser graves para Alemanía y por ende para el resto de UE.
• No poder completar las reformas estructurales necesarias. La primera el redimensionamiento del sector púbico. Falta de gobiernos (centrales y autonómicos) sólidos que garanticen tomar decisiones económicas correctas. (o al menos que no sean lesivas)

A los arquitectos nos interesa saber cómo va a ir la economía en general porque eso afecta a nuestro pequeño cliente. A este respecto parece el que el consumo empieza a mejorar. Ahora bien, también nos interesa saber que va a pasar con los sectores donde están nuestros grandes clientes, inmobiliario y público y quienes les financian.

Sobre el sector inmobiliario, podemos avanzar que las previsiones de las grandes empresas españolas siguen trabajando con la hipótesis de que el estancamiento llegará hasta 2016. También puedo afirmar que las empresas constructoras y promotoras empiezan a notar cierta mejoría en el mercado.

El saneamiento del sector no ha terminado y como dicen en un artículo de Grupo Ahorro corporación “Oferta nueva en mínimos históricos, demanda afectada por el débil mercado laboral y salida neta de emigrantes y precios a la baja caracterizarán, otro año más (¡y van seis!), el sector inmobiliario español. La Sareb no ha tenido el papel protagonista que se le presumía y los bancos siguen siendo claves en el proceso de salida de la crisis, tanto por los activos que todavía tienen como por su papel de financiadores. Lo positivo: el inversor extranjero ha vuelto, aunque no podrá compensar la caída de la demanda residente.”

La llegada del inversor extranjero es una buena noticia, ya que aunque sea a precio de saldo pone suelo a la caída e inicia la expectativa de mejora en el futuro, porque si no ¿A qué han venido? Evidentemente a ganar pasta, si no, no hubieran puesto un duro.

El sector público. Se va reduciendo el deficit, con sangre, sudor y lágrimas. Si la economía crece, los recursos del sector público deberían crecer y si se quiere crear empleo deberán poner su granito de arena e invertir y generar empleo. La prima de riesgo baja genera liquidez y además es año electoral.

El sector financiero ha superado con holgura los test de la UE. Tendrán que centrarse en su negocio para generar ingresos, pero no va a ser a costa de dar crédito ya que la demanda todavía no es suficientemente solvente, esto tardará un tiempo.

En resumen, buenas expectativas macro en la economía, inicio de la recuperación del sector inmobiliario y volatilidad enorme por las incertidumbres políticas.

Qué será, será, whatever will be, will be

¿Quién le pone el cascabel al gato? o mejor

¿Quién tiene un gato tan listo como el del video que ilustra este post para encontrar el cascabel?

Esperemos que esta vez se equivoquen y que las cosas vayan mejor de lo pensado. Si miramos las previsiones del año pasado publicadas en este blog en “Pistas sobre lo que puede pasar en el 2014 en el sector de la #arquitectura” comprobaremos con alegría que el año pasado se quedaron cortos (1%) o muy cortos (0,2%) según casos. Hasta el GdE predijo un 0,6% y vamos a terminar el año con un 1,4%.

¿Y tú cómo lo ves?

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Enlaces de interés

En el confidencial “La economía española crecerá este año un 2,3%, y un 2,5% el próximo” (actualización 05.02.2015)

En expansión. La construcción crecerá ya este año en España (actualización 08.01.2015)

El mundo 2014, el año que ha sentado las bases del nuevo ciclo inmobiliario

Previsión de 2015 por Miguel Angel Mondelo. Economía para todos en “No es un día cualquiera” minuto 2:25 en adelante

Evolución del paro en España 2010-2014. En articulo de El confidencial.

Diez sombras, diez, pesan sobre la economía mundial. S. Maccoy en El Confidencial

Leer más:  

Informe anual de estrategia del banco de Santander para 2015

Todos los años por estas fechas tenemos por costumbre tomar conciencia de cómo puede ser el año entrante a estrenar en breve. Llevamos unos cuantos años donde nadie tiene excesivas certezas a la hora de pronosticar el comportamiento de la economía, cada vez más influenciada por la globalización. Nosotros en España tenemos nuestros propios problemas que nos hacen sufrir mucho más cualquier variación negativa de la economía propia y/o global. Pero bueno, vamos a examinar los datos de los que disponemos para intentar hacernos una composición de lugar y poder tomar decisiones.

Como siempre empezamos por ver qué expectativas de crecimiento para España tenemos a nuestra disposición gracias a organismos, administraciones y servicios de estudios de bancos  Al ir a recoger los datos en la web, he encontrado este estupendo gráfico que ilustra el post en un artículo de ABC, que además nos añade el dato de la tasa de paro.

Sobre estas previsiones hay que creerse lo justo y pensar más en la tendencia que nos marcan. Eduardo Martínez Abascal nos dice en su post “Las (malas) previsiones del FMI. ¿De quién hay que fiarse?” que le inspira más lo que dicen las empresas que ciertos organismos y lo demuestra con datos. Es habitual que se hagan encuestas a las empresas, por ejemplo en el IESE, en Manpower, etc. y parece que estas encuestas empiezan a decir que el paro empezará a mejorar en 2014.

A este respecto cabe decir que hay un cierto consenso a la hora de pensar que la economía española crecerá poco pero crecerá y que el paro bajará poco pero empezará a bajar en el verano de 2014. Asímismo se piensa que la prima de riesgo seguirá controlada y seguirá bajando hasta llegar a mantenerse entorno a los 220 puntos básicos.

A los arquitectos nos interesa saber cómo va a ir la economía en general porque eso afecta a nuestro pequeño cliente. A este respecto parece el que el consumo empieza a mejorar un poco después de cinco años en descenso. Ahora bien, también nos interesa saber que va a pasar con los sectores donde están nuestros grandes clientes, inmobiliario y público y quienes les financian.

Sobre el sector inmobiliario, podemos avanzar que las previsiones de las grandes empresas españolas sobre la evolución del sector son pesimistas. Por ejemplo, estoy en disposición de decir porque tengo información de primera mano que Portland la filial cementera de FCC trabaja con la hipótesis de que el estancamiento llegará hasta 2017.

El saneamiento del sector no se ha terminado de producir, para que esto ocurra el stock debe liquidarse y pasar a manos de los clientes finales. Hay dos caminos (1, el corto) de las promotoras (las que pueden aguantar) a los clientes finales y (2, el largo): de las promotoras (las que no pueden) a los bancos, éstos (los bancos) deben afrontar la perdida de valor para poner los activos a precios de mercado (por sus propios medios o vía sareb) y que así sean vendidos y desaparezcan del stock. Todavía a día de hoy grandes empresas como Sacyr Vallehermoso están al principio de ese proceso y acaban de pactar la liquidación ordenada de los activos con la banca. Un dato más, ayer mismo se publicó en “el confidencial” un artículo de Elena Sanz titulado “Esto no ha acabado: la vivienda seguirá cayendo, al menos por siete razones” donde están de acuerdo con mi tesis de que el saneamiento no está completado.

Sobre la pregunta del millón ¿fluirá el crédito? Llevo oyendo desde hace mucho tiempo que sí, que enseguida va a fluir, pero la cuestión es que no fluye. Y la verdad que no tengo ningún dato que sea esperanzador. Hay una cuestión muy a tener en cuenta y es la decisión del Banco central Europeo de penalizar a los bancos por su exposición a la deuda pública porque parece que va dirigida precisamente a eso, a que el dinero vaya a la economía real, es decir a que fluya el crédito. Sé de buena tinta que los bancos se han puesto a estudiar a fondo esta disposición de Draghi y eso quiere decir que el asunto no es baladí.

Ahí es donde entra otro sector de interés nuestro, el sector público. Un sector muy endeudado que tiene como toda la economía española un problema de exceso de deuda que le obliga a contener el gasto. Nada parece que vaya a cambiar a medio plazo. Si no se crece, no se cobran impuestos. Si no se cobran impuestos, no hay ni gasto ni inversión y así es difícil crecer y se genera un círculo vicioso del que es difícil salir.

Tengamos claro que el problema de España es un problema de indigestión. Necesita reducir el volumen de su deuda (no sólo la pública también privados y empresas) y poniendo un ejemplo que aclara bastante la situación podríamos decir que “engullir ese elefante le va a costar bastante a la boa”.

Termino con un atisbo de esperanza, los economistas son analistas, analizan muy bien lo que ha pasado, pero no tienen demasiada idea de prever el futuro como demuestra el hecho de que casi nunca aciertan. Nouriel Roubini, a quien por cierto tuve oportunidad de escuchar en directo en 2008, predijo esta crisis en la que estamos en 2007 y fue la excepción que confirma la regla porque lleva 6 años sin acertar ninguna predicción más.

Que cada uno extraiga sus propias conclusiones y tome las decisiones que deba respecto al futuro de la actividad de su empresa y acierte.

¿Estás de acuerdo? ¿No lo estás ? Házmelo saber…

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enlaces de interés

Aumenta el consumo… lentamente Por Eduardo Martínez Abascal

El escándalo eléctrico puede acabar con la recuperación Por Alberto Artero. S. McCoy

Situación y perspectivas de la economía mundial y de España por BBVA research

No, la reforma no se ha acabado (II) Por Antonio Argandoña

Josep Oliu (Banco Sabadell) augura que el crédito continuará bajando incluso hasta el 2015

El pasado 28 de septiembre de 2.013, se publicó en el BOE la Ley 14/2013 de 27 de septiembre de apoyo a los emprendedores y su internacionalización. Entra en vigor el Régimen Especial del Criterio de Caja (RECC) para las operaciones realizadas a partir de 1 de enero de 2014 que se desarrolla en el reglamentario en el RD 828/2013 de 25 de octubre, en el que se incluye una modificación del Reglamento de IVA.

Como es lógico, me han llegado varias consultas para aclarar si interesa o no interesa acogerse y cómo. Bien, vayamos al turrón.

Este régimen RECC retrasa el devengo y con ello la declaración e ingreso del IVA repercutido hasta el momento del cobro a los clientes del sujeto pasivo aunque se retardará, igualmente, la deducción del IVA soportado en sus adquisiciones hasta el momento en que efectúe el pago a sus proveedores (criterio de caja doble); todo ello con la fecha límite del 31 de diciembre del año inmediato posterior a aquel en que las operaciones se hayan efectuado.

Hay una cuestión que no hay que perder de vista, una vez que se opte al RECC, la obligación de permanencia son de tres años.

En los casos en los que los cobros son muy aplazados, puede interesar. Si por ejemplo, en 2014 se va a realizar  una venta que se va a cobrar en mayo 2016, este régimen permite retrasar el pago del IVA a Hacienda, hasta el límite del 31.12.2015. Pero hay que tener en cuenta que si se opta por el RECC, TODOS los IVAS soportados, los deduciremos igualmente en el momento del pago, o como mucho, el 31 de diciembre del año inmediato posterior.

El nuevo procedimiento, denominado “régimen especial del criterio de caja”, debe solicitarse antes de 1 de enero de 2014 por las empresas y profesionales con ingresos anuales inferiores a 2 millones de euros en el ejercicio anterior (2012) que deseen acogerse a este nuevo régimen.

El Régimen Especial del Criterio de Caja (RECC) es un régimen estatal al que también se puede optar para aplicarlo a partir de 01.01.2014 en NAVARRA, e imagino que en el país vasco aunque no tengo constancia expresa.

Espero que estas aclaraciones os sirvan de ayuda y mi recomendación es que tratéis este asunto con vuestro asesor fiscal.

Por último, en el COAM tenéis un curso sobre esta materia el 12 de diciembre

Cuando termina un año natural, tenemos la costumbre de hacer una previsión de lo que intuimos que puede pasar año siguiente. Me pongo a ello como ya hicimos en años anteriores ¿Qué puede esperar un arquitecto de 2011? y ¿Qué puede esperar un arquitecto de 2012?

El profeta o Gran profeta es una escultura en bronce de Pablo Gargallo de 1933. La figura representa un orador gritando con el brazo levantado mientras sujeta un bastón con actitud amenazadora.

Especulando sobre el 2013

Para poder tener una opinión, como es lógico he valorado diversos comentarios y previsiones de los expertos. Expondré algunas ideas que creo son relevantes.

Uno_El crecimiento va a ser negativo y no se va a crear empleo.

Las previsiones que han hecho las principales instituciones y organismos son:

• Funcas -1,6 %. Caixa -1,5 %. Bbva -1,4 %. Aunque no todo son malas noticias y El BBVA cree que en 2013 España iniciará un «periodo de crecimiento sostenido»

• FMI -1,3%. OCDE -0,8%
• Gobierno de España -0,5 % ¿muy optimista?

dos_ El paro seguirá subiendo.

La tasa de paro rondará el 27%. Más paro, menos consumo. El paro es mortal para el mercado inmobiliario.

tres_ Stock de viviendas existentes y SAREB.

El llamado “banco malo” -habría que llamarlo “banco peor”, porque que yo sepa malos hay unos cuantos- va a marcar el futuro del mercado inmobiliario en España, sin lugar a dudas. Debemos estar muy atentos a su evolución. Ahora mismo hay incertidumbres: sobre si va a ser capaz de captar el capital privado suficiente y sobre si su modelo de gestión va a ser a largo plazo o va a competir con el propio mercado y con el stock de los bancos. De Guindos ahí anda, intentando cuadrar el círculo. Os dejo un enlace a un artículo de rankia sobre el sareb que arroja bastante luz.

Completando información. Incluido 18-12 Deutsche Bank y Barclays Bank se incorporan como inversores al Sareb

Cuatro_economía española excesivamente apalancada: demanda exhausta

La economía nacional tiene que rebajar su apalancamiento y sin poder devaluar esto va a tener que hacerse con esfuerzo percibido y por lo tanto con conflictividad y con bastante tiempo. Es como una boa que se ha comido una vaca y luego tarda un mes en digerirla. Por lo tanto, esto va para largo. Tardaremos años en conseguir volver a unos niveles de endeudamiento razonables. La demanda privada está ahogada por la escasez de financiación y las administraciones están sobre endeudadas y están reduciendo su tamaño (y espera)

Qué tiene que pasar a medio plazo que pueden hacer que esto pinte mejor:

• Sareb consolidado y cumpliendo su misión reguladora
• Que el Gobierno consiga tener controlado del deficit
• Que se consiga pronto la reorganización y adelgazamiento de las administraciones
• Que Europa siga dando pasos para una mayor consolidación económica
• Que disminuya el gasto improductivo. Si no se disminuye el gasto tanto como para que incluso se pueda generar inversión y por lo tanto crecimiento, no tenemos solución

Qué podemos hacer nosotros ante la crisis

Para los chinos la palabra crisis tiene dos significados, peligro y oportunidad. Esto quiere decir que debemos estar muy atentos a los peligros que genera una situación tan dura y tan cambiante como la que sufrimos para darnos cuenta de que actividades se van a ver afectadas. Por contra, otras actividades pueden mejorar y esas son las oportunidades que debemos aprovechar. Ejemplo: en la crisis se vende menos carne y más pan.

Conclusión: desde el conocimiento de mercado concreto se pueden encontrar donde son posibles las transaciones. Sareb será también una fuente de oportunidades. Derribos, optimización de activos, tasaciones, etc. Con la obra nueva paralizada, la nueva ley de Rehabilitación del ministerio de fomento abre la puerta a la esperanza.

De nuestro mercado o de otros.

En nuestro país o en otros.

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Para los que quieran profundizar más incluyo el enlace a Perspectivas económicas (Área de Estudios y Análisis Económico de “la Caixa”) y a un artículo sencillito ¿Qué hará la economía española en 2013?.

Precios más calculados, formas de pago incorrectamente negociadas, falta previsión cuando el trabajo es en misión parcial o cuando se interrumpe el proceso, insuficiente aseguramiento del cobro, etc. Si estas cuestiones te suenan y te gustaría poner remedio de cara al futuro, para tí está escrito este post.

one_Cálculo de Honorarios

No calcular bien los honorarios de arquitecto supone una fuente de problemas para el futuro, porque la realidad es testaruda y si no se han reservado los márgenes necesarios lo mismo toca hasta poner dinero por haber hecho el trabajo. Para el cálculo tenemos la documentación de Gonzalo Garcia Muñoz e incluso su programa para el cálculo de costes, honorarios y carga de trabajo del estudio. Por supuesto también es de gran utilidad la información sobre finanzas del libro [Rethinking Architecture]. En el mercado internacional, cuidado con olvidar la inflación.

two_Gestión de honorarios en llave en mano de servicios profesionales

Es habitual que se encarguen todos los proyectos relativos a un edificio al arquitecto y que este a su vez contrate desarrollos de instalaciones, topógrafos u otros profesionales. Debemos de tener en cuenta que el responsable a todos los efectos es el arquitecto -respondiendo frente al cliente- y que por lo tanto debe cobrar un porcentaje de los honorarios que subcontrata.

Three_Formas de pago

Las formas de pago son importantes. Deben de ser directamente proporcionales a la confianza que nos genera el cliente. Regla general: cobra cuanto antes. Otras reglas: (1) factura por meses la dirección de obra. (2) Si hay facilidades -retrasos- sobre la forma de pago de tu estudio, éstas generan intereses (3) no entregues el trabajo nunca sin haberlo cobrado. Por ejemplo: “El pago deberá realizarse al contado, con fecha tope de 30 días desde la emisión de la factura. El cliente podrá optar por el pago a 90 días con un recargo del 8% anual.”

Factura con rigor. Fija la fecha de emisión y los días de pago. Emite las facturas en fecha y vigila su cobro dentro de las fechas pactadas.

Four_Trabajo en misión parcial

En un restaurante cuando se sacan medias raciones, lo habitual es que se carguen con un 20% de suplemento. Hasta el básico no recomiendo que se cargue un suplemento, pero si debe tenerse en cuenta para un proyecto básico y de ejecución, si no se hace la D.O.

Five_Interrupción del proceso

Para el caso de que se rescinda el contrato o simplemente no se acometa la siguiente fase -ocurre ahora mismo con muchas obras que no se inician- recomiendo tenerlo en cuenta y fijar un plazo tras el cuál sino se inicia la obra se genera un suplemento.

Six_Aseguramiento del cobro

En lo tiempos que corren este es un aspecto crucial y difícil. Pedir avales sería lo apropiado -asumiendo incluso el gasto derivado, que no es tan alto-, pero entiendo que esto es muy complicado para un arquitecto hoy en día. En otros sectores solicitar garantías es habitual, véase crédito y caución. No se debe renunciar a la firma solidaria cuando hablemos de personas jurídicas y firmas “en representación de”-. Por supuesto este aseguramiento -existen instrumentos- se vuelve crucial cuando hablamos del mercado internacional.

Seven_Repercusiones en los proveedores

Lo que negociemos en nuestros contratos debe repercutirse en nuestros proveedores. Me refiero a los grandes -estructuras, presupuestos, etc-.

Eight_Cobra todos los trabajos que realices

Cuando nos contratan para proyectar un edificio no compran nuestra alma, sólo un proyecto. Una vez terminado ese proyecto si hay reformados deben de generarse honorarios y eso hay que reflejarlo desde el principio. Soy partidario incluso de pactar el número de visitas de obra y fijar un precio para las que superen la cifra pactada. Es la mejor manera de evitar tentaciones a los clientes más, vamos a llamarlo exigentes.

Aplica estas ideas con inteligencia y adáptalas a cada caso particular, porque como decía un amigo mío “ante la rigidez de la norma está la flexibilidad de la vida”. Ideas, todas ellas -y algunas más- los arquitectos sensatos lo fijan en el contrato de arrendamiento de servicios profesionales, documento sin el cuál no se debe ni empezar a trabajar. Y ahora os dejo a vosotros que completéis con vosotros comentarios estos dos & dont´s.

La sibila de Delfos , fresco de Michelángelo (1475-1564) en la Bóveda de la Capilla Sixtina

” Capilla Sixtina. Bóveda. Segunda parte: en la franja externa, en imponentes tronos, rodeados por putti (angelotes) desnudos, sobre plintos, se encuentran unas espléndidas figuras: son los siete Profetas bíblicos y las cinco Sibilas paganas que preanunciaron la llegada de Cristo. Los distintos personajes se acompañan, en segundo plano, con angelotes que remarcan su función. Cada uno de los personajes centrales se muestra o leyendo un libro o en la actitud de desenrollar un pergamino, realizando al mismo tiempo un extraordinario esfuerzo espiritual y físico.

Entre las figuras más bellas se destacan la de la Sibila de Delfos y las de los profetas Ezequiel y Jonás. Junto a Jonás se ve el pez dentro del cual vivió tres días, el mismo tiempo que Cristo permaneció en el sepulcro antes de su Resurrección.”

Página web del Vaticano.

Estimado y querido Arquitecto.

Quizás estés pensando que a la vuelta del puente “toca” hacer las previsiones financieras para el año que viene. Quizás sería conveniente contar con la ayuda de la Sibila de Delfos, dotada del don de la profecía y con una gran reputación como adivina, pero desafortunadamente es un ser mitológico y no conozco a nadie real con capacidades adivinatorias. En mi caso, en mis empresas, aprovechamos los días que van desde el regreso al trabajo después del puente de la Constitución hasta Nochebuena para realizar tareas tan ingratas como cerrar el presupuesto del año vencido y preparar el correspondiente al año que viene. En los tiempos que corren, es una tarea reservada a los héroes.

Lo peor de lo peor es hacer la previsión de ventas. Y por ende fijar los consecuentes objetivos de muy complicado cumplimiento. Recomiendo no ser insentato pero tampoco cobarde, porque si nos conformamos con poco es posible que nos estemos dejando algún pelo en la gatera. Si al final de año tenemos que reprocharnos algo, que no sea la falta de actitud y las ganas.

De cara a hacernos una idea de por donde van los comentarios y las previsiones de los expertos, para que podamos sacar nuestras conclusiones y podamos prever con más conocimiento el año próximo, expondré algunas ideas que creo son relevantes.

ideas relevantes

Uno_ El acceso al dinero va a ser difícil y el dinero va a ser caro. Los bancos no tienen dinero y el que poco que obtienen lo pagan caro.

Dos_  El crecimiento va a ser insuficiente y no se va a crear empleo. Para que esto suceda deberiamos crecer por encima del 2% anual. Adjunto un artículo de expansión ¿cuánto debería crecer la economía española para crear empleo? . Las previsiones que han hecho las principales instituciones y organismos son:

• Funcas 0,8%
• Caixa 0,7%
• FMI 0,6%
• Gobierno de España 1,3%
• Bbva 0,9%

Tres_ El paro no va a bajar. La tasa de paro rondará el 20%.

Cuatro_ A medio plazo las cosas no pintan del todo bien, debido a:

• Supresión de la dedución por vivienda (Salvo en alguna  C.A.)
  
• Stock de viviendas existentes.
• Falta de inversión exterior por el riesgo pais.
• Previsible falta de crédito.
• Falta de confianza en la economía española.
• Administraciones endeudadas y con menos recursos.
• Empresas descapitalizadas por la crisis.
• Banca con problemas.
  

Aquí es donde aparecen los dos conceptos clave :

confianza y crédito.

Sin confianza la economía se resiente gravemente, se paraliza, se bloquea. ¿Os suena aquello de que el dinero es miedoso? A propósito de la confianza y para quien quiera profundizar algo más en el concepto, quiero traer a colación una conferencia de Carlos Espinosa de los Monteros, hace ya un año, en el think tank “Institución futuro” del cual soy socio colaborador, que aclara muy bien esta idea.  Os dejo el enlance a un video.

Sin crédito la actividad se reduce. Los bancos y cajas deberían dejarse de políticas de responsabilidad social corporativa y dedicarse a su fin: multiplicar el dinero creado por los bancos centrales, prestándolo. Adjunto dos vídeos divulgativos que explican qué es el dinero y cómo se genera, que ayudan a entender cual es el verdadero problema cuando no hay crédito.

• ¿Cómo se crea el dinero ?
• Qué pasa si sacamos todos el dinero del banco

Toca trabajar duro, toca retomar aquello de la cultura del esfuerzo. Elegir con cuidado el campo donde vamos a competir, poner los medios para ser competitivos (el primero es formarse adecuadamente), y desempeñar nuestro trabajo con la máxima entrega.

La idea central es que toca trabajar más y cobrar menos. No es ni justo ni injusto, es el mundo que nos ha tocado vivir, y como decía un buen amigo, “para crisis la que pasaron nuestros abuelos y nuestros padres, durante y después de la guerra civil”.

Confianza y crédito.

Dos puntos cruciales que deben mejorar para que la actividad económica y en especial la inmobiliaria vuelva a echarse a andar.

Tan pronto como han desaparecido, volverán y ese día nos convendrá y mucho estar preparados para coger esa ola.

No avisa y por eso ahora es el momento de comenzar a estar preparados.

Siempre es una tarea complicada intentar prever qué va a ocurrir en el futuro. Es algo que hacemos sabiendo que nos vamos a equivocar, pero nos vemos en la obligación de realizar cada año, cuando cerramos un ejercicio y abrimos el siguiente. Los arquitectos no somos una excepción y debemos tener claras algunas cuestiones de macreconomía si no queremos errar mucho el tiro, cuando hagamos nuestras previsiones.

Termino desdramatizando la situación con un chiste de Mingote. Espero equivocarme del todo y que las cosas nos salgan fenomenal. Y tú ¿cómo lo ves?